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    2018年全国商品房库存点评

    2019/3/13 10:58:00 来源:高端报告库网
          写字楼仍是库存重灾区,北方去化压力不减
      截止至12月底,全国商品房待售面积5.24亿㎡、同比减少11.0%,比2016年初高点7.39亿㎡减少2.15亿㎡、下降29.1%,当前待售面积相当于2014年4月水平。
      待售面积迅速下降缘于商品住宅库存去化迅速:商品住宅待售面积2.51亿㎡、同比下降16.8%,比2016年初高点4.60亿㎡减少2.05亿㎡、下降45.4%,当前商品住宅待售面积相当于2012年末水平、占商品房总待售面积的比重从2016年高点63.1%下降到48.5%、去化量占商品房整体的96.2%。
      全年商业用房待售面积也有明显的下降,商业营业用房待售面积1.38亿㎡、同比下降9.3%,降幅自年初以来呈持续扩的趋势,比历史高点2016年末1.61亿㎡减少0.23亿㎡、下降14.3%,当前待售面积相当于2015年末水平。
      另外,12月底,办公楼待售面积0.36亿㎡、同比微跌0.4%,与历史高位相差无几。
      2017年,各类型待售面积都下行的环境中办公楼待售面积仍维持正增长,至2018年降速也仅为0.4,办公楼待售面积降速不明显除了对产业的偏爱之外,还与各地陆续执行的限商政策有关:一二线、环一线等城市办公楼长期供大于求,住宅去化迅速和限购叠加,客户和开发商都转向公寓类产品,各类限商政策的出台及时遏止了公寓产品走向过热,在办公楼本身去化困难的前提下,公寓产品的边际影响变得突出;但办公楼与城市具体经济相关,考虑供大于求的客观环境,办公楼待售面积的去化仍需要相当一段时间。
      2018年全国的调控继续因城施策引导,城市库存呈现高低分化。
      从去化周期来看,根据2018年去化速度计算,在世联跟踪的45个城市中,去化周期高于18个月的仅石家庄、厦门、北京、天津、昆山,分别为56.2个月、37.8个月、35.5个月、18.6个月、20.5个月,北京、天津主要是由于全年供应量大增的缘故,2018年可售面积同比分别增长了41.1%、53.3%;昆山是因限签导致有部分已售出但未网签,数据失真;石家庄、厦门是因为在调控下,2018年去化速度大降。
      从可售面积看,可售大于1000万㎡的有沈阳、天津、北京、青岛、郑州、西安、长沙、成都、昆明及惠州,但除了北京去化周期高达35.5个月外,其余城市去化周期均低于18个月,处于合理区间。另外,合肥、中山虽因为政策微调今年成交量大涨,去化速度加快,但目前库存量依然与去年同期水平相当。
      据推算,至2019年全国住宅累计可售量降为28.4亿㎡(假设项目新开工1年后陆续进入市??;上一年的新开工面积-当年的销售面积=可售面积,逐年累加即为累计可售面积。另外,2000年之前部分地区数据不可得,根据我们推算,此部分与2000-2018年累计开工面积中的不可售部分相当,故不进行系数折算),这些量将在未来几年陆续入市。待售面积按照2018年的去化速度计算去化周期(去化周期=可售面积/销售面积),预计2019年在不考虑新开工住宅的情况下,消化全部库存需大约1.9年。
      结果显示,城市群的库存分布不均仍然持续,大范围看,北方地区库存大大高于南方。东三省、京津冀、内蒙、山西库存高企,去化周期都在5年以上;成渝、长江中游、西南四个地区的去化周期均低于1年,显著低于全国1.9年的整体水平。
      另外值得注意的是,长三角2018年末可售面积增加较多,按照2018年的全年去化速度看,长三角城市群的去化周期将拉长1年至2.5年,在全国销售面积单月增速连续下滑的形势下,2019年长三角地区或进入去库存攻坚阶段。
      综上,全国不同区域间的库存及去化周期分化加剧,或将导致2019年全国不同区域间,因城施策的着力方向及力度的差异化也将更加明显。
     
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